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2 Wx 44/00

In der Wohnungseigentümersache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 16. Mai 2003 durch die Richter

Dr. Lassen, Puls, Jahnke

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin und der Nebenintervenientin gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 9. April 2000 wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und den Antragstellern ihre außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu erstatten.

Die Nebenintervenientin trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 23.008,13 € (entsprechend 45.000,00 DM) festgesetzt.

Gründe:

I. Die Antragsteller sind die Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage in Hamburg. Die Antragsgegnerin ist Eigentümerin des einzigen Teileigentums der Wohnanlage, belegen im Tiefparterre des Vorderhauses.

In der Teilungserklärung vom 7. März 1986 (Anl. A 1) ist bestimmt, dass jeder Miteigentumsanteil mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes, wie es im Einzelnen aus der Anlage 1 der Urkunde ersichtlich ist, verbunden wird. In der Anlage 1 ist die Ziff. 1 im Tief parterre des Vorderhauses mit "Laden" bezeichnet. In der Teilungserklärung heißt es ferner: "Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist auf der Grundlage der dieser Urkunde als Anlage beigefügten, verkleinerten Grundrisspläne der einzelnen Einheiten beim Bezirksamt Hamburg-Eimsbüttel beantragt worden (Anl. 3)." Als Anlage 3 sind "Pläne und Schnittansichten" beigefügt, die betreffend das Tiefparterre des Vorderhauses (Keller) zwei Räume des Teileigentums zu Ziff. 1 als Laden ausweisen, während die anderen Räume Bezeichnungen wie Büro, Küche, Abstellraum, Kühlraum und (viermal) Lager tragen. Unter Ziff. 3 der Gemeinschaftsordnung (Anl. 2 zur Teilungserklärung) ist bestimmt, dass die Ausübung eines Gewerbes in den Räumen des Sondereigentums unzulässig ist, wenn sie nach der allgemeinen Erfahrung geeignet ist, die Mitbewohner zu belästigen oder gar zu beeinträchtigen.

Die Antragsgegnerin hat die Räume ihres Teileigentums an die Nebenintervenientin "zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts" vermietet. Die Nebenintervenientin betreibt in den Räumen ein Feinkostgeschäft, in dem sie neben dem Warenverkauf mehrere täglich wechselnde warme Mittagsmahlzeiten (Lunch) bereitet, die sie zum Verzehr an Ort und Stelle anbietet. Für die Bewirtung der Gäste sind in den Verkaufsräumen sechs und je nach Jahreszeit auf dem Gehweg vor dem Geschäft zwei bis vier Stehtische aufgestellt. Es wird durch Speisezettel, eine Tafel, die Aufschriften auf der Markise und einem Geschäftsauto u.a. für "Breakfast & Lunch", für täglich wechselnden Mittagstisch und für einen "Office und Partyservice" geworben. Die Gerichte werden täglich frisch in einer Küche zubereitet, die mit verschiedenen Koch- und Backstellen nebst Zubehör sowie einer Dunstabzugshaube ausgestattet ist. Zur Absaugung der Essensgerüche aus der Küche mittels des Dunstabzuges hat die Nebenintervenientin in dem als Küche benutzten Raum zu einem im Gemeinschaftseigentum stehenden und zur Zeit nicht genutzten Schornstein durch Wände hindurch ein Abluftrohr verlegen und eine Abluftanlage in dem Schornsteinzug anschließen lassen, ohne vorher eine Absprache mit der Eigentümergemeinschaft zu treffen. Nach Überprüfung durch den Bezirksschornsteinfegermeister, der die Errichtung dieser Anlage nicht genehmigt hatte, mußte der Dunstabzug demontiert werden.

Die Antragsteller haben beantragt,

der Antragsgegnerin zu untersagen, ihr Teileigentum als gastronomischen Betrieb oder Partyservice mit der Zubereitung von Speisen zu nutzen oder nutzen zu lassen,

ferner,

die Antragsgegnerin zu verpflichten, das in den Lichtschacht des Vorderhauses eingebrachte Kühlaggregat zu entfernen.

Die Antragsgegnerin hat die Zurückweisung der Anträge beantragt.

Das Amtsgericht hat nach Einnahme des Augenscheins und Vernehmung der zum damaligen Zeitpunkt noch nicht als Nebenintervenientin auf Seiten der Antragsgegnerin beigetretenen Mieterin als Zeugin durch Beschluss vom 22. November 1999 hinsichtlich der Entfernung des Kühlaggregats aus dem zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Lichtschacht antragsgemäß und hinsichtlich des Umfangs der zwischen den Beteiligten streitigen Nutzung für gastronomische Zwecke unter Zurückweisung des Antrags im übrigen dahingehend entschieden, dass der Antragsgegnerin verboten wird, ihr Teileigentum als Restaurant, Bistro, Imbißstube oder zu vergleichbaren gastronomischen Zwecken, de einen Verzehr warmer Mahlzeiten an Ort und Stelle ermöglichen, zu nutzen oder nutzen zu lassen, ferner solche Speisen dort zuzubereiten oder zubereiten zu lassen, ausgenommen das Garen in Mikrowellengeräten, das Fertigbacken von Teigwaren im Backofen und die Warmhaltung in Warmhaltegeräten.

Zur Begründung ist in dem Beschluss des Amtsgerichts u.a. ausgeführt: Der tatsächliche Gebrauch des Ladenlokals und der dazugehörigen Räume durch die Mieterin gehe weit über den Betrieb eines Einzelhandels mit Lebensmitteln hinaus. Das Verhalten der Mieterin müsse sich die Antragsgegnerin nach § 14 Nr. 1, 2 WEG zurechnen lassen, sie selbst könne wegen ihrer Einflussmöglichkeit auch unmittelbar auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Die an Ort und Stelle getroffenen Feststellungen und die Bekundungen der - gerade wegen ihrer wirtschaftlichen Interessen glaubwürdigen - Mieterin hätten dem Gericht das Bild eines - neben dem Feinkostverkauf - Bistro oder imbißähnlichen gastronomischen Betriebs vermittelt. Die mit einem gewissen Küchenaufwand betriebene regelmäßige Zubereitung und Verabreichung warmer Mittagsmahlzeiten entspreche üblicher Praxis in Bistros, Schnellrestaurants, Imbißstuben und ähnlichen Gaststätten, auch wenn sich der Betrieb hier in den Zeiten des Ladenschlussgesetzes und ohne die Verabreichung alkoholischer Getränke abspiele. Hinzutrete die Zubereitung von warmen Speisen in der Küche für den sogenannten Office- und Partyservice, die außer Haus geliefert würden. Die Herstellung, aber auch der Verzehr durch die Kundschaft im und vor dem Lokal führe zu Störungen, die die Wohnnutzung der Antragsteller beeinträchtigen. Unvermeidbar seien schon die Geräusche und die Vibrationen, die von dem Kühlungsaggregat ausgehen würden und die auch in größerer Entfernung deutlich zu hören seien. Unvermeidbar seien ferner - trotz Dunstabzug - Küchengerüche, abgesehen davon, dass für den Anschluss der Abzugsrohre an einen Schornsteinzug der Gemeinschaft deren Zustimmung gar nicht vorliege. Schließlich seien die mit dem gesteigerten Gästeverkehr einhergehenden intensiveren Geräusche durch die Faktoren der menschlichen Stimmen und des stärkeren Kommens und Gehens zusätzliche Störungen, die die Antragsteller nicht hinzunehmen brauchten. Dagegen könnten sie nichts gegen die Zubereitung und auch den sofortigen Verzehr solcher Speisen einwenden, die sich im Rahmen der Nutzung eines Lebensmittelgeschäftes hielten, wie sie heute üblich geworden ist. Dazu zähle die Herstellung von belegten Brötchen und Schnittchen, von fertig gebackenen Brötchen und ähnlichem Gebäck in einem Backofen und auch solcher warmer Fertiggerichte, die in einem Mikrowellengerät gegart würden. Dazu gehöre auch das Warmhalten solcher Speisen in entsprechenden Geräten. Schließlich sei es heute in Feinkostgeschäften auch üblich geworden, dass zu einer Tasse Kaffee oder einem vergleichbaren Heißgetränk oder einem Erfrischungsgetränk eine solche warme oder kalte Speise an einem Stehtisch in oder vor dem Ladenlokal verzehrt werde.

Mit ihrer gegen diesen Beschluss gerichteten sofortigen Beschwerde hat die Antragsgegnerin die vollständige Abweisung des sich auf die Nutzung ihres Teileigentums durch die Mieterin beziehenden Antrags erstrebt. Hinsichtlich des Kühlaggregats hat sie sich bereit erklärt, dieses in die Mieträume zu versetzen und den Beschluss des Amtsgerichts insoweit nicht angegriffen.

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde mit Beschluss vom 5. April 2000 zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Da die Teilungserklärung im Grundbuch eingetragen sei, sei bei ihrer Auslegung allein auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben würde, ohne dass es darauf ankomme, welche subjektiven Vorstellungen die Gründer der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Abfassung der Teilungserklärung verfolgt hätten. Die nächstliegende Bedeutung des Textes des Aufteilungsplanes bestehe darin, dass es sich nicht um eine zufällig gewählte Bezeichnung handele, sondern die Bezeichnung "Laden" eine rechtlich verbindliche Zweckbestimmung im Sinne einer Gebrauchsregelung darstelle mit der Folge, dass jedenfalls keine Nutzung zugelassen sei, die mehr störe oder beeinträchtige als ein Laden. Dieser Auslegung stehe nicht entgegen, dass in den "Plänen und Schnittansichten" gem. Anl. 3 zur Teilungserklärung die im Tiefparterre (Keller) gelegenen Räume des Teileigentums der Antragsgegnerin mit der Nr. 1 verschiedene Bezeichnungen tragen würden und nur die beiden vorderen Räume als Laden gekennzeichnet seien, die anderen Räume aber als Büro, Lager, Kühlraum und Abstellraum, und ein Raum die Bezeichnung "Küche" trage. Denn die eigentliche Vereinbarung über die Aufteilung des Grundstücks gem. § 8 WEG sei in dem Eingangssatz der "Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung" enthalten, welche ausdrücklich auf den Aufteilungsplan gem. Anl. 1 der Teilungserklärung verweise, worin das Teileigentum der Antragsgegnerin als Laden gekennzeichnet sei. Nach dem Ergebnis der vom Amtsgericht durchgeführten Ermittlungen stehe die von der Mieterin der Antragsgegnerin ausgeübte Nutzung des Teileigentums, soweit sie vom Amtsgericht untersagt worden sei, nicht mehr im Einklang mit der über den Gebrauch des Teileigentums als Laden getroffenen Vereinbarung. Die gewerberechtliche Beurteilung, dass die Verabreichung von akoholfreien Getränken und zubereiteten Speisen ohne Sitzgelegenheit während der normalen Ladenöffnungszeiten im gewerberechtlichen Sinn noch mit dem Betrieb eines Lebensmittelseinzelhandelsgeschäfts zu vereinbaren sei und keiner Konzession nach den Vorschriften des GaststättenG bedürfe, sei für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander weder allein noch überwiegend entscheidend. Die zusätzlich neben dem Feinkostverkauf betriebene Nutzung als Bistro oder imbißähnlicher gastronomischer Betrieb, soweit sie vom Amtsgericht untersagt worden sei, sei mit der vereinbarten Gebrauchsregelung als Laden nicht zu vereinbaren, weil dabei die für ein Ladengeschäft nicht typische und eher einer Gaststätte oder handwerklichen Produktionsstätte wesenseigene Herstellung frischer Speisen gegenüber der Veräußerung von Fertigprodukten in den Vordergrund trete. Eine solcher Betrieb sei erfahrungsgemäß mit andersartigen und intensiveren Geruchs- und Geräuschemissionen verbunden sowie mit andersartigem Kundenverhalten als dies bei einem herkömmlichen Ladengeschäft zu erwarten wäre. Der Charakter der Nutzung des Teileigentums als Laden werde durch die gleichzeitige Zubereitung der warmen Speisen nur solange nicht in Frage gestellt, als diese Tätigkeit gegenüber dem normalen Warenverkauf nur eine ganz untergeordnete Bedeutung habe (OLG Düsseldorf ZMR 93, 122 f.), wovon im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden könne. Nach eigener Darstellung der Antragsgegnerin nutze die Mieterin das Teileigentum in nahezu gleichgewichtigem Umfang zum Verkauf von Feinkostartikeln sowie der selbsthergestellten und in den Ladenräumen bzw. auf der Straße verzehrten Speisen, mit denen sie immerhin rund 40 % ihres Umsatzes erziele. Die Zubereitung der warmen Speisen, insbesondere der für den Mittagstisch, würde die anderen Wohnungseigentümer auch mehr beeinträchtigen als die für zulässig erachtete Ladennutzung. Durch die Zubereitung der warmen Speisen unterscheide sich der von der Mieterin der Antragsgegnerin geführte Gewerbebetrieb auch von einem "Tages-Cafe", das unter Umständen während der üblichen Ladenöffnungszeiten in einem Laden zugelassen werden könne (BayObLGZ 1983, 73, 79). Die von den Antragstellern als besonders störend empfundenen Geruchsbelästigungen seien im vorliegenden Fall auch nicht durch innerhalb der Mieträume selbst gelegene technische Vorkehrungen für eine ordnungsgemäße Entlüftung des Küchenraumes abgestellt worden. Dies sei ohne Vornahme von bauliche Veränderungen an dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden zur Zeit nicht benutzten Schornsteinzug auch nicht möglich. Eine Anspruchsgrundlage dafür, diesen ohne Gegenleistung an die anderen Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen, sei nicht erkennbar.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Antragsgegnerin mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der sich die Nebenintervenientin unter Bezugnahme auf ihren zweitinstanzlichen Schriftsatz vom 10. April 2000 angeschlossen hat. Die Antragsgegnerin ist der Auffassung, dass durch die Beschlüsse des Amtsgerichts und des Landgerichts ihr Eigentumsrecht in unzulässiger Weise beeinträchtigt wird, die vorinstanzlichen Gerichte hätten den in der Teilungserklärung verwendeten Begriff Laden fehlerhaft interpretiert und ausgelegt, weil die Anl. 3 zur Teilungserklärung ausdrücklich ausweise, dass ein Raum die Bezeichnung Küche trage, weshalb auch ein unbefangener Betrachter zu dem Ergebnis kommen müsse, dass in dem Laden auch die Möglichkeit gegeben sein sollte zu kochen, zudem habe sich der Begriff Laden in der Zeit seit der Teilungserklärung bis heute erheblich verändert, heute biete ein Lebensmittelhändler die von den Kunden erwarteten selbstgefertigten Produkte - auch zum sofortigen Verzehr - an, um wirtschaftlich zu überleben, auch störe der Betrieb der Nebenintervenientin objektiv die übrigen Wohnungseigentümer nicht.

II. Das gem. den §§ 45, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, 27, 29 FGG statthafte und form- und fristgerecht eingelegte Rechtsmittel der Antragsgegnerin ist - ebenso wie die sich daran anschließende weitere Beschwerde der Nebenintervenientin - unbegründet, denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler, auf den hin der Senat die angefochtene Entscheidung allein überprüfen darf (§§ 27 FGG, 550 ZPO).

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur ein solcher Gebrauch gemacht wird, wie er dem Gesetz, den getroffenen Vereinbarungen und den gefassten Beschlüssen entspricht. Einer danach unzulässigen Nutzung kann er mit dem Unterlassungsanspruch aus § 1004 BGB begegnen. Das Bestehen eines derartigen Anspruchs im Umfang der von den Antragstellern nicht angegriffenen Entscheidung des Amtsgerichts hat das Beschwerdegericht hier angenommen, weil die Antragsgegnerin einen den getroffenen Vereinbarungen zuwiderlaufenden Gebrauch der Räume durch ihre Mieterin, die Nebenintervenientin, zulässt, der die übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar beeinträchtigt.

Die Vorinstanzen haben den in der Teilungserklärung enthaltenen Begriff "Laden" zutreffend als eine die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne der §§ 15 Abs. 1,10 Abs. 2 WEG aufgefasst (vgl. BayObLGZ 1983, 73, 78; ZMR 93, 427; ZMR 2000, 53 und 775; OLG Düsseldorf ZMR 93, 122; OLG Schleswig WuM 2000, 318; HansOLG ZMR 2002, 455;), die durch die Eintragung im Grundbuch dinglichen Charakter erhält und damit Inhalt und die durch die Rechte der übrigen Miteigentümer gemäß § 7 WEG sich ergebende Beschränkung des Eigentums der Antragsgegnerin bestimmt. Wie jede Grundbucherklärung ist die nach § 10 Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 3 WEG zum Inhalt des Grundbuchs gehörende Teilungserklärung durch das Gericht der weiteren Beschwerde selbständig auszulegen. Wie das Landgericht in Übereinstimmung mit der allgemeinen Meinung und ständigen Rechtsprechung zugrundegelegt hat, ist dabei auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie dieser sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (vgl. BayObLGZ 1983, 73, 78 "Tages-Cafe"; HansOLG MDR 1998, 1156; ZMR 2002, 455); außerhalb der Entragung liegende Umstände dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Bei der nach diesen Grundsätzen vorzunehmenden Auslegung kommt der Senat - ebenso wie das Landgericht - zu dem Ergebnis, dass zur Bestimmung von Inhalt und Umfang der Nutzungsbeschränkung auf die Bezeichnung des Teileigentums als Laden abzustellen ist und den in den "Plänen und Schnittansichten" vorhandenen weiteren Bezeichnungen, insbesondere der Benennnung eines Raumes als Küche, keine eigenständige Bedeutung zukommt. Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Beschwerdegerichts wird zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen Bezug genommen. Abgesehen von den dortigen Gründen dazu, dass die verkleinerten Grundrißzeichnungen nicht den Zweck haben, Vereinbarungen über Nutzungsbeschränkungen zum Ausdruck zu bringen, kann im vorliegenden Fall der in der Teilungserklärung enthaltenen Eintragungsbewilligung (S. 3 der Teilungserklärung 1. Abs.) entnommen werden, dass die Anlage 3 zur Teilungserklärung, also die fraglichen Grundriß- und Schnittzeichnungen nicht zur Eintragung in das Grundbuch vorgesehen und bewilligt worden sind, da Eintragungsantrag und -bewilligung des teilenden Eigentümers sich nur auf die Aufteilung des Eigentums in Miteigentumsanteile sowie auf deren Verbindung mit Sondereigentum gem. Anlage 1 und die Bestimmungen der Anlage 2 zur Teilungserklärung als Inhalt des Sondereigentums bezogen.

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht ferner der Beschreibung des Teileigentums der Antragsgegnerin als Laden eine Nutzungsbeschränkung dahingehend entnommen, dass keine gewerbliche Nutzung zugelassen wird, die mehr stört oder beeinträchtigt als ein Laden (vgl. BayObLGZ 1983 a.a.O.; ZMR 1993, 427; OLG Schleswig WuM 2000, 318, HansOLG ZMR 2002, 455). Derartige Störungen können nicht nur in einer Überschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Ladenschlusszeiten liegen, die seitens der Nebenintervenientin hier unstreitig nicht vorgenommen wird, sondern auch in einer stärkeren Belästigung durch Gerüche und Geräusche, die gravierender sind als die, die bei einer typisierenden verallgemeinernden Betrachtungsweise (vgl. BayObLG NJW-RR 2000, 1323) von einem Laden ausgehen.

Ob für die Feststellung, welche Beeinträchtigungen typischerweise von einem Laden zu erwarten sind, ein "Begriffswandel" zu berücksichtigen ist oder ob bei der Auslegung dem zur Zeit der Eintragung in das Grundbuch geltenden Begriffsverständnis maßgebliche Bedeutung zukommt, weil dem auf die Eintragung Vertrauenden nur dann hinreichend Schutz geboten wird, wenn auf den im Zeitpunkt der Eintragung herrschenden Sprachgebrauch sowie auf die damalige Verkehrsübung und Verkehrsauffassung abgestellt wird (so HansOLG MDR 1998, 1156, 1157 m.w.N.), braucht für die Beantwortung der dem Senat im Verfahren der weiteren Beschwerde nur noch vorliegenden Frage der Nutzung auch über den von Amts- und Landgericht noch für zulässig erachteten Gebrauch hinaus nicht vertieft behandelt zu werden. Denn der von der Nebenintervenientin vorgenommene Gebrauch geht jedenfalls auch über das hinaus, was nach heutigem Begriffsverständnis noch als für einen Laden übliche Nutzung angesehen werden könnte. Der Auffassung der Antragsgegnerin entgegenkommend haben die Vorinstanzen den zulässigen Gebrauch der Ladenräume nicht auf die Nutzung als bloße Verkaufs statte beschränkt, vielmehr hat das Amtsgericht sowohl die Zubereitung kalter und auch warmer Speisen als auch den Verzehr dieser Speisen und nicht alkoholischer Getränke an Stehtischen für mit der Gebrauchsbestimmung "Laden" vereinbar gehalten, soweit es sich um das Garen in Mikrowellengeräten, das Fertigbacken von Teigwaren im Backofen und das Warmhalten in Warmhaltegeräten handelt. Lediglich die darüber hinausgehende, mit einem gewissen Küchenaufwand betriebene regelmäßige Zubereitung und Verabreichnung warmer Mittagsmahlzeiten sowie warmer Speisen für den sog. Office- und Partyservice ist nach der angefochtenen Entscheidung mit Störungen verbunden, die die Wohnungsnutzung der Antragsteller mehr als für einen Laden typisch beeinträchtigen. Die insoweit von den Tatsacheninstanzen vorgenommene Beurteilung, dass sowohl die durch die Art des Publikumsverkehrs bedingte vermehrte Geräuschbelastung als auch insbesondere die durch eine derartige Nutzung entstehenden Geruchsbelästigungen nicht dem entsprechen, was sich im Rahmen der heute üblichen Nutzung eines Lebensmittelgeschäftes hält, sondern eher üblicher Praxis in Bistros, Schnellrestaurants, Imbißstuben und ähnlichen Gaststätten gleichkommt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Ohne Rechtsverstoß hat das Landgericht ferner darauf erkannt, dass der Entscheidung nicht entgegen steht, dass sich die Wohnanlage in einem lebhaften innerstädtischen, gemischt genutzten Gebiet befindet. Anders als in der Entscheidung des Senat vom 26. Februar 2002 (ZMR 2002, 455) sind weder andere Gaststätten in der Wohnanlage vorhanden noch die Geruchsemissionen gering. Für die Auslegung des in der Teilungserklärung verwendeten Begriffs "Laden" ist entgegen der Auffassung der Nebenintervenientin es schließlich auch ohne Bedeutung, dass ihr Geschäft sich zur Zeit der Eintragung auf dem Nachbargrundstück befand und in Kenntnis dieser Art der Ladennutzung auch auf einer Reihe weiterer Grundstücke in der Nachbarschaft keine eindeutige Beschränkung in der beschriebenen Nutzung vorgenommen worden ist. Derartige außerhalb der Urkunde liegende Umstände sind grundsätzlich unbeachtlich.

Im vorliegenden Fall stört nach den ohne Verfahrensfehler getroffenen und für das Rechtsbeschwerdegericht bindenden Feststellungen des Landgerichts (§§ 27 Abs. 1S. 2 FGG, 561 Abs. 2 ZPO) die in den Räumen betriebene Vorbereitung und Abgabe eines Mittagstisches mit frisch zubereiteten Speisen die Wohnungseigentümer auch mehr, als bei einer Nutzung als Laden zu erwarten wäre. Zwar hält sich die Nebenintervenientin generell an die Ladenöffnungszeiten, zumindest die Geruchsemissionen von der Zubereitung des warmen Mittagstisches sind aber keinesfalls gering, wie sich beispielsweise anhand der Aussage der Mieterin in dem Ortstermin vom 20. Oktober 1999, dass täglich etwa 50 selbst hergestellte Mahlzeiten abgefertigt werden, ohne weiteres nachvollziehen lässt. Dies unterscheidet den Betrieb der Nebenintervenientin auch deutlich von einem Tages-Cafe, das unter Umständen in einem Laden für zulässig erachtet werden kann, wie das Landgericht in Auseinandersetzung mit der auf diese Entscheidung bezogenen Argumentation der Beschwerdeführerin richtig ausgeführt hat.

Soweit sich die Rechtsbeschwerde auch gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts wendet, kann die weitere Beschwerde ebenfalls keinen Erfolg haben. Gemäß § 47 WEG bestimmt der Richter nach billigem Ermessen, welche Beteiligten die Gerichtskosten zu tragen haben und kann auch bestimmen, dass die außergerichtlichen Kosten ganz oder teilweise zu erstatten sind. Die insoweit getroffene Ermessensentscheidung kann durch den Senat nur eingeschränkt überprüft werden. Der Senat ist auf die Prüfung beschränkt, ob die Tatsacheninstanz den diesbezüglichen Sachverhalt rechtsfehlerfrei und ausreichend aufgeklärt und umfassend gewürdigt hat, ohne wesentliche Umstände unerörtert zu lassen oder Umstände mit zu berücksichtigen, die nach der ermächtigenden Norm nicht maßgebend sein dürfen. Gemessen an diesen Kriterien ist die angefochtene Entscheidung nicht zu beanstanden, da Fehler nicht erkennbar sind, zumal die Antragsgegnerin ausweislich der Anl. Ast. 4 vorgerichtlich zunächst auf die berechtigten Beanstandungen hinsichtlich des im gemeinschaftlichen Eigentum aufgestellten lärmintensiven Kühlaggregats und der Geruchsbelästigungen aus der Küche nicht eingegangen war und sodann durch drei Instanzen im wesentlichen unterlegen war.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten der Rechtsbeschwerdeinstanz beruht ebenfalls auf § 47 S. 1 WEG. Die Beschwerdeführerin hat den Antragstellern gem. § 47 S. 2 WEG auch die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu erstatten, da sie nach den übereinstimmenden, ausführlich und überzeugend begründeten Entscheidungen der Vorinstanzen die Aussichtslosigkeit ihres weiteren Rechtsmittels hätte erkennen können. Über die durch die Nebenintervention verursachten Kosten ist in Anlehnung an § 101 ZPO entschieden worden.

Der Geschäftswert wird in Anlehnung an die Festsetzung der Vorinstanzen gem. § 48 Abs. 3 WEG festgesetzt.

Ende der Entscheidung